Od początku 2025 roku właściciele nieruchomości prowadzący działalność gospodarczą doświadczają znaczących zmian, które wpływają na ich finanse. Dekret z początku grudnia, podpisany przez prezydenta, wprowadza nowelizacje w ustawie dotyczącej podatków oraz opłat lokalnych. Dzięki tej aktualizacji organy podatkowe otrzymały ulepszone narzędzia, które pozwalają na bardziej efektywne ściąganie należności związanych z posiadaniem nieruchomości. Dodatkowo wprowadzono nowe kategorie obiektów, które zostaną objęte opodatkowaniem. Dla wielu przedsiębiorstw może to oznaczać konieczność liczenia się z wyższymi opłatami na rzecz skarbu państwa.

Zmiany w opodatkowaniu nieruchomości firmowych – Nowa definicja budynku i budowli

Z dniem 1 stycznia 2025 roku weszły w życie zmiany legislacyjne wynikające z ustawy z dnia 19 listopada 2024 roku, która dokonuje modyfikacji w ustawie o podatku rolnym, ustawie o podatkach i opłatach lokalnych oraz ustawie o opłacie skarbowej, odpowiedzią na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 4 lipca 2023 roku. Najważniejsze modyfikacje dotyczą definicji podstawowych pojęć w prawie podatkowym, zwłaszcza pojęć „budowla” i „budynek”.

Zgodnie z zaktualizowanymi przepisami termin „budowla” obejmuje obiekty, które nie są budynkami, wymienione w załączniku nr 4 do ustawy, wraz z instalacjami umożliwiającymi ich właściwe użytkowanie. Obejmuje to określone instalacje energetyczne takie jak elektrownie wiatrowe, jądrowe, fotowoltaiczne, biogazownie, w tym rolnicze, a także magazyny energii, kotły, piece przemysłowe, kolejki linowe, wyciągi narciarskie oraz skocznie, ale tylko w zakresie ich konstrukcyjnych komponentów.

Dodatkowo pod pojęciem budowli znajdują się urządzenia budowlane, w tym przyłącza i urządzenia instalacyjne, które są niezbędne do funkcjonowania budynków lub innych obiektów, służące m.in. oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków oraz inne urządzenia techniczne bezpośrednio związane z obiektem. W definicji zawarte są również inne urządzenia techniczne, poza wymienionymi, tylko w zakresie ich elementów konstrukcyjnych, oraz fundamenty pod maszyny i urządzenia techniczne, traktowane jako technicznie odrębne części kompleksów użytkowych, które zostały zbudowane w ramach robót budowlanych, również w przypadku, gdy są częścią obiektu niewymienionego w ustawie.

Pod pojęciem „budynek” rozumie się natomiast obiekt stworzony w wyniku prac budowlanych, trwale związany z gruntem, wyposażony w niezbędne instalacje umożliwiające jego użytkowanie, oddzielony od przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach. Wyklucza się z tej definicji obiekty przeznaczone do przechowywania materiałów sypkich, w kawałkach lub substancji płynnych i gazowych, których główna charakterystyka techniczna jest określona przez ich pojemność.

Instalacje i urządzenia techniczne

W sektorze nieruchomości komercyjnych istotnym zagadnieniem będzie sposób opodatkowania elementów wyposażenia technicznego w obiektach budowlanych. Zmienione regulacje prawne precyzują, że instalacje kluczowe dla działania budynków będą zwolnione z oddzielnego opodatkowania. Jednak inne urządzenia takie jak szafy rozdzielcze, transformatory czy systemy klimatyzacji, które do tej pory nie były opodatkowane, mogą teraz podlegać opodatkowaniu zgodnie z nowymi przepisami.

Należy zaznaczyć, że obecnie urządzenia techniczne będą objęte opodatkowaniem w całości lub jedynie w części dotyczącej elementów budowlanych. Istotne będzie dokonanie przeglądu poprzednich praktyk opodatkowania tych urządzeń w świetle starych przepisów, a także ocena, w jakim stopniu należy dostosować nowe podejście lub obronić dotychczasową praktykę, biorąc pod uwagę nową definicję urządzenia budowlanego. Zmienione przepisy prawdopodobnie poszerzą zakres urządzeń technicznych podlegających opodatkowaniu, w tym również tych znajdujących się wewnątrz budynków, które do tej pory nie były uznawane za opodatkowane.

Magazyny, parkingi, systemy reklamy

Zmiany wpłyną także na właścicieli dużych magazynów. Magazyny wysokiego składowania mogą zostać zaklasyfikowane jako budowle, co wpłynie na sposób ich opodatkowania, bazujący na pojemności i głównym zastosowaniu. Dotychczas parkingi, które były postrzegane jako integralna część budynku lub nie były wliczane do podatków, mogą teraz zostać uznane za odrębne budowle, jeżeli znajdują się poza głównym obiektem. Podobnie elementy konstrukcyjne takie jak zadaszenia, ściany boczne czy instalacje reklamowe, często umieszczane przy centrach handlowych, również mogą podlegać nowym regulacjom podatkowym.

Kto dotyczy podatek od nieruchomości?

Artykuł 3 ustawy określa, kto jest zobowiązany do zapłaty podatku od nieruchomości, nie czyniąc rozróżnienia ze względu na status prawny podatnika. W związku z tym obowiązek ten dotyczy zarówno osób fizycznych, osób prawnych, jak i jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej. Zgodnie z pierwszym ustępem tego artykułu płatnikami są właściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych, samoistni posiadacze tych obiektów, użytkownicy wieczyści gruntów, a także posiadacze nieruchomości i ich części lub obiektów budowlanych i ich części, które należą do Skarbu Państwa, lub jednostek samorządu terytorialnego.

Posiadanie to musi wynikać z umowy z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub innego tytułu prawnego, z wyjątkiem przypadków, gdy osoby fizyczne posiadają lokale mieszkalne, które nie stanowią odrębnych nieruchomości oraz sytuacji posiadania bez tytułu prawnego z określonymi zastrzeżeniami. Obowiązek podatkowy nie może być przeniesiony na innego podmiotu przez umowę, taką jak dzierżawa czy najem.

Nieruchomości firmowe niezwiązane z działalnością gospodarczą

Trybunał Konstytucyjny orzekł, że nie wszystkie nieruchomości należące do przedsiębiorców są wykorzystywane w celach gospodarczych, stwierdzając, że przepis art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, który zakłada, że każda nieruchomość należąca do przedsiębiorcy jest związana z jego działalnością gospodarczą, jest sprzeczny z Konstytucją RP.

Zgodnie z wyrokiem przedsiębiorcy nie powinni ponosić wyższych stawek podatkowych tylko dlatego, że są właścicielami nieruchomości niewykorzystywanych w działalności gospodarczej. Trybunał wskazał, że sama własność nieruchomości przez przedsiębiorcę lub inną jednostkę gospodarczą nie powinna automatycznie wiązać się z wyższym opodatkowaniem, jeśli nieruchomość ta nie jest używana do celów zarobkowych.

Ponadto Trybunał zaznaczył, że ustawodawca nie różnicuje pomiędzy podatnikami wykorzystującymi swoje nieruchomości biznesowo a tymi, którzy ich nie wykorzystują do takich celów, co w jego ocenie stanowi naruszenie art. 64 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 84 Konstytucji. Stwierdzono, że stosowanie wyższej stawki podatkowej dla nieruchomości przypisywanych działalności gospodarczej, oparte wyłącznie na fakcie posiadania ich przez przedsiębiorców, jest nieproporcjonalne i stanowi nadmierną ingerencję w prawo do własności.